AFFITTI BREVI. LE NOVITÀ NORMATIVE E REGOLATIVE DEL 2024

Insieme a tanti altri eventi, il 2024 sarà ricordato anche per le clamorose proteste contro l’iperturismo: per le manifestazioni oceaniche al grido di “Canarias tiene un limite” inscenate dai residenti in alcune isole troppo gettonate dai vacanzieri, aeroporti bloccati e turisti innaffiati in Spagna, scritte “tourists go home” su sempre più muri di località europee.

Naturalmente le proteste non sono mancate neppure in Italia dove – non senza alcune manifestazioni di piazza – si sono perlopiù caratterizzate per azioni simboliche di denuncia e micro-sabotaggio delle famigerate key-box in quanto strumenti che consentono al locatario  di omettere il riconoscimento diretto degli ospiti, obbligatorio per legge, così come una recente circolare ministeriale ha finalmente chiarito.

Il fenomeno degli affitti brevi in quanto tale, già noto all’opinione pubblica che da tempo ne sperimentava, magari inconsapevolmente, gli effetti critici o che ne sfruttava le opportunità di guadagno, è venuto alla ribalta particolarmente nell’ultimo biennio, a partire dal 2022. Nel luglio di quell’anno il Parlamento approvava, nell’ambito del Decreto aiuti, il cosiddetto “emendamento Pellicani”, attribuendo così al Comune di Venezia la possibilità di dotarsi di una regolamentazione sugli affitti brevi sulla falsariga di un impianto normativo già elaborato dalla Campagna cittadina Alta Tensione Abitativa. L’emendamento, probabilmente dotato di scarsi vincoli attuativi, è rimasto inapplicato per scelta del Comune, mentre la Campagna Alta Tensione Abitativa ha proseguito la sua azione sia presentando una proposta di legge in Parlamento, sia integrando in Rete di associazioni attive in diverse località d’Italia.

Ed è così che solo nel 2024 hanno cominciato a concretizzarsi delibere locali e una normativa regionale per la regolamentazione degli affitti brevi. Esse si rendono necessarie per il basso profilo dell’azione normativa del Governo, di cui molto si parla, ma che nonostante il divampare del fenomeno ha continuato a muoversi nel solco di una logica meramente censuaria a fini fiscali delle attività extralberghiere, integrata nel 2024 solo da un pur necessario capitolo sulla sicurezza degli immobili e delle persone ospitate (sulla cui effettiva applicazione si aprono forti dubbi date le limitate capacità di controllo che si possono esercitare in appartamenti che restano a tutti gli effetti privati e i limiti soggettivi spesso in capo alle strutture operative locali).

Nella nuova normativa varata dal Governo fra il 2023 e il 2024 (innalzamento della cedolare secca prima e obbligo di CIN e presidi per la sicurezza fisica degli immobili e delle persone poi) non è stata prevista l’autonomia deliberativa per i Comuni perorata a più riprese da delegazioni di sindaci per poter regolamentare gli affitti brevi in considerazione degli specifici equilibri locali e con parziale protezione rispetto agli inevitabili ricorsi e controversie; una carenza di scudo che a volte sembra fungere da alibi nel rinviare scelte inevitabilmente spinose per l’ovvia contrarietà dei proprietari e gestori di affitti brevi e come le esperienze internazionali, anche di successo, testimoniano.  

Nonostante ciò, e anticipate da Firenze che si era già mossa a fine 2023 adottando una procedura imperfetta che l’ha esposta a una sospensiva del TAR toscano, nel 2024 prime città e la Regione Toscana hanno avviato percorsi di regolamentazione degli affitti brevi. Quest’ultima ha introdotto nel nuovo Testo unico del Turismo (TuT) varato a fine dicembre la possibilità per tutti i comuni della regione ad alta densità turistica di definire propri regolamenti per governare il fenomeno degli affitti brevi agendo su un ampio ventaglio di azioni che potranno sia limitare nell’immediato l’apertura di nuove attività extralberghiere nei territori già saturi, sia affrontare gradualmente le situazioni di sovraccarico già in essere.

Le tre città (Bologna, Firenze, Roma) in cui la regolamentazione degli affitti brevi è in fase di decollo sono state accomunate dall’esigenza di aver dovuto introdurre modifiche nei rispettivi Regolamenti edilizi o nei Piani regolatori urbanistici per poter definire una nuova sottocategoria in termini di destinazione d’uso in cui classificare le attività ricettive extralberghiere svolte in unità abitative di tipo residenziale (ad esempio, la nuova denominazione adottata dal Comune di Roma è stata “residenziale-ricettivo”). A questo primo passaggio nelle tre città sono seguite soluzioni diverse, quali: l’introduzione di un divieto all’apertura di nuove attività limitatamente all’area Unesco (Firenze); l’imposizione di requisiti urbanistici e progettuali per l’apertura di nuove attività sottoposti all’approvazione del Comune (Bologna); l’adozione di un regolamento entro quattro mesi dall’adozione della modifica del Piano regolatore, esteso a un’ampia porzione dell’intero territorio cittadino (perimetro della “città consolidata”) e imperniato sui principi della sostenibilità, della proporzionalità e della stretta necessità ai fini della sostenibilità ambientale (secondo quanto stabilito dalla Legge regionale del Lazio n.8/2022). 

Si richiamano di seguito sinteticamente le principali novità normative del 2024.

Gli interventi attuati dal Governo nazionale sono stati:

• Aumento dell’aliquota della cedolare secca: dal 1° gennaio 2024, per i proprietari che destinano più di un’abitazione agli affitti brevi, l’aliquota della cedolare secca è stata aumentata dal 21% al 26%. Rimane invariata l’aliquota del 21% per i proventi derivanti dalla locazione breve del primo immobile. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che ogni locatore può scegliere, nella dichiarazione dei redditi, quale abitazione considerare come “prima”.
• Introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN): precedentemente introdotto senza successiva attuazione dalla legge n. 50/2017, dal 1° settembre 2024 è stata istituita la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), attraverso la quale i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi devono ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice è obbligatorio per tutte le unità immobiliari ad uso abitativo offerte in locazione per finalità turistiche e deve essere esposto sia negli annunci online che nelle strutture fisiche. L’obbligo di CIN è divenuto effettivo dal 1° gennaio 2025.  
• Requisiti obbligatori di sicurezza: le nuove disposizioni normative hanno introdotto l’obbligo, per i proprietari di case vacanza e affitti brevi, di installare dispositivi di sicurezza come estintori, rilevatori di monossido di carbonio e allarmi antincendio. La data limite per adeguarsi a questi requisiti è stato fissato al 1° gennaio 2025. L’obbligo mira a garantire sicurezza per gli ospiti.
• Obbligo di check-in di persona e divieto (parziale) delle key box: il 18 novembre 2024 il Ministero dell’Interno ha emanato una circolare interpretativa dell’art. n. 109 del TUPLS (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) che da anni prescrive l’obbligo dell’accertamento in presenza degli ospiti. Di conseguenza, oltre alle sanzioni, dovrebbe essere interdetto l’uso delle cassette portachiavi (key box) e delle tastierine, che però hanno iniziato ad essere rimosse dalle forze di pubblica sicurezza in alcune città (Firenze e Roma) solo se posizionate su suolo pubblico, perché non vietate in quanto tali. A breve a Firenze entrerà in vigore un’ordinanza che ne prescriverà il divieto in area Unesco per ragioni di decoro.

Le azioni normative e regolative varate a livello locale sono state:

a Bologna. Nell’aprile 2024 il Comune apporta modifiche al Regolamento edilizio introducendo la destinazione d’uso B3 per la classificazione unità immobiliari abitative destinate ad uso turistico (affittacamere, case e appartamenti per vacanze, locazioni brevi per uso turistico e attività saltuarie di alloggio e prima colazione) escludendo le medesime unità dalla destinazione d’uso A1 destinata alla classificazione delle sole unità immobiliari ad uso residenziale. Il cambio di destinazione d’uso fra categorie funzionali deve essere accompagnato da un progetto predisposto da un professionista accreditato e presentato, insieme ad altra documentazione, all’Uff. tecnico del Comune che valuterà la richiesta.

Si stabilisce inoltre che le unità abitative destinate ad uso turistico (destinazione d’uso B3) non possano avere una superficie inferiore a 50 mq. e che, se inferiore, debbano essere dotate di una varietà di vani ritenuti necessari, dimensionati sui requisiti normativi;

a Firenze. Nel luglio 2024 il TAR della Toscana sospende la delibera adottata dal Comune di Firenze nell’ottobre 2023 che vietava l’avvio di nuove attività di locazione breve ad uso turistico nell’area del sito Unesco dopo aver introdotto, attraverso una modifica delle Note Tecniche d’Attuazione (NTA) del Piano regolatore urbanistico, la sottocategoria dell’uso “residenziale- temporaneo” all’interno della categoria funzionale “residenziale” e vietando con specifica Delibera il cambio di destinazione d’uso degli immobili.La sentenza del TAR è stata emessa in seguito a ricorsi presentati dalle associazioni di proprietari e gestori di immobili contro la delibera. La sentenza del TAR non è entrata nel merito, ma ha giudicato decaduta la delibera comunale per ragioni tecniche, in quanto la norma non era stata inserita nel Piano operativo del Comune.

a Roma. L’11 dicembre 2024 l’Assemblea capitolina, nell’ambito di una più generale modifica delle Norme Tecniche d’Attuazione (NTA) del Piano regolatore urbanistico approva l’introduzione di una nuova destinazione d’uso, quella delle abitazioni ad uso “residenziale-ricettivo”, entro cui classificare tutte le tipologie di locazione breve ad uso turistico. Su questo presupposto, e in attuazione della già vigente Legge regionale n.8/2022, Roma capitale dovrà ora individuare criteri specifici per governare il fenomeno degli affitti brevi attraverso l’adozione di un regolamento che dovrà essere emanato entro quattro mesi dall’approvazione delle NTA e che potrà operare nel vasto perimetro della “città consolidata” secondo prescrizioni ancora da definirsi;

in Toscana. A fine dicembre la Regione Toscana ha approvato il nuovo Testo unico per il Turismo che attribuisce a tutti i comuni della regione la possibilità di regolamentare il fenomeno delle locazioni ad uso turistico, sia limitandone le nuove aperture nei territori già saturi, sia intervenendo per determinare un graduale riequilibrio fra turismo e popolazione residente laddove il fenomeno degli affitti brevi abbia già assunto proporzioni esorbitanti (L.R. Toscana n. 61/31-12-2024). È una innovazione importante anche per il ruolo di apripista che potrebbe giocare sul piano nazionale, e si presume anche che la nuova norma consentirà un percorso operativo più facile per il rinnovo della Delibera fiorentina di blocco degli affitti brevi nel sito Unesco.

Alla luce di tutto ciò il 2025 si annuncia come un anno impegnativo. Ci saranno da monitorare, pretendendone l’attuazione, le norme di legalità stabilite dal Governo (CIN, strumenti per la sicurezza degli immobili, check-in in presenza) affinché le attività di affitto breve vengano almeno svolte in maniera regolare quanto trasparenza, fiscalità e sicurezza degli immobili e delle persone). E ci saranno da seguire, e in qualche caso da sollecitare, gli iter attuativi delle norme e delle regolamentazioni approvate a livello regionale e locale affinché vengano effettivamente implementate e lo siano nei tempi certi e, come nel caso di Roma, già previsti. Sarà anche necessario che tali regolamentazioni siano predisposte grazie all’apporto delle migliori competenze scientifico-accademiche sulle materie in questione e su contenuti condivisi con la cittadinanza attiva, di cui GRoRAB è chiara espressione.