AFFITTI BREVI. IL MINIMALISMO DELLA LEGISLAZIONE ITALIANA
Una premessa
Prima di entrare nell’illustrazione dell’attuale legislazione italiana sugli affitti brevi è il caso di chiarire qual è il suo limite fondamentale e perché il suo minimalismo strabico, a fronte del dilagare degli affitti brevi nelle città italiane, viene sempre più individuato come un vero e proprio vuoto normativo.
A differenza di molti altri paesi europei (fra cui Francia, Germania, Olanda e Spagna) ed extraeuropei (fra cui Stati Uniti e Giappone) in Italia per avviare un’attività di locazione turistica è infatti sufficiente – come si vedrà – trasmettere una comunicazione agli Uffici locali competenti e ottemperare ad alcuni semplici obblighi senza che vi sia la necessità di attendere alcun tipo di autorizzazione. Non viene così considerata la completezza e correttezza della comunicazione trasmessa, ma soprattutto non si dà ai Comuni l’opportunità di valutare, in base alle caratteristiche assunte dal fenomeno nel proprio territorio, se vi siano, o meno, condizioni di sostenibilità per ulteriori locazioni brevi ad uso turistico in rapporto al numero di residenti e considerati gli effetti distorsivi che le locazioni brevi hanno sui prezzi delle case e l’eccesso di turismo sull’offerta commerciale e di servizi. Un’autonomia non concessa neppure ai Comuni ad “alta tensione abitativa” e con carenza di soluzioni abitative identificati dalla Legge n. 431/1998 ed elencati in successive delibere CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica, ora CIPESS) di cui in nessun passaggio dell’attuale normativa sugli affitti brevi di fa menzione. Non solo. La stessa modalità di imposizione fiscale con cedolare secca per le attività di affitto breve svolte in forma privata rappresenta una modalità agevolata di tassazione, largamente equiparata a quella stabilita per le locazioni ad uso abitativo, che ha contribuito alla crescita smisurata del settore, fino al raggiungimento della posizione dominante di cui gode nell’attuale sistema di ospitalità turistica a cui talvolta anche gli alberghi ormai si accodano integrando la loro attività con soluzioni di questa natura.
Una legislazione strabica
In Italia la regolamentazione degli affitti è di competenza esclusiva del Governo centrale che ha iniziato a legiferare sulle locazioni brevi solo nel 2017 (art. 4 del D. L. n.50, 2017). In precedenza gli affitti a scopo turistico erano regolati esclusivamente dal Codice civile (L. n. 431/1998), integrato successivamente (nel 2011) dal Codice del Turismo che normava in via solo residuale le locazioni turistiche di immobili abitativi.
La nozione di “affitto breve” viene introdotta dal D.L. n. 50 del 2017 e specificata come segue: “… si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. La norma prevede inoltre che la locazione debba riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), oltre alla messa a disposizione dell’immobile.
I versanti su cui ruota la normativa italiana sono tre: i. regime fiscale; ii. identificabilità delle strutture; iii. sicurezza degli immobili (prescrizioni, queste ultime, parziali e introdotte solo recentemente con la legge n. 191 del 15 dicembre 2023).
i. Il regime fiscale. È stato stabilito con la conversione del decreto n. 50/2017 nella Legge n. 96 del 21 giugno 2017 che, prendendo in considerazione gli affitti brevi come “al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”, ha adottato quello di cedolare secca al 21 %, in maniera identica a quanto già in essere per i contratti d’affitto standard a canone libero.
La tappa successiva è consistita nella distinzione, specificata dalla Legge n. 178/2020 (legge di bilancio 2021), fra gli esercizi svolti da persone fisiche e le attività d’impresa che sono state identificate come tali quando: vengono messi in locazione più di 4 appartamenti; l’attività ha carattere continuativo e professionale; vengono forniti servizi quali, ad esempio, servizio di colazione e servizi turistici quali navetta, visite organizzate, etc. Nel caso di attività d’impresa è stata prevista la contribuzione con partita IVA.
Infine, la Legge di bilancio 2024 (L. n. 213, 30 dicembre 2023) ha stabilito l’innalzamento della cedolare secca dal 21% al 26% a partire dalla locazione della seconda unità abitativa fino alla quarta (art. 1, comma 63). In caso di più unità abitative il contribuente potrà individuare quella su cui applicare la tassazione più bassa, mentre dal quinto immobile locato l’attività rientra nella forma imprenditoriale e sarà necessaria l’apertura della partita IVA. La legge di recente approvazione ha anche introdotto novità sulle figure tenute al versamento dell’imposta, con distinzioni fra soggetti residenti e non residenti nella Ue e fra soggetti intermediari con (o meno) stabile organizzazione in uno Stato membro.
C’è inoltre da segnalare che a partire dal 2023 è entrato in vigore l’obbligo di comunicare trimestralmente all’Agenzia delle Entrate informazioni quali: l’anno di locazione, i dati catastali, il numero di operazioni effettuate e i corrispettivi percepiti. L’obbligo di comunicazione comprende anche i contratti di locazione breve sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici. Un obbligo in base al quale gli intermediari, le agenzie e le piattaforme online sono tenuti ad applicare la ritenuta d’imposta alla fonte prevista dal regime fiscale nazionale (provvedimento n. 86984 del 17 marzo 2022, reso possibile dalla sentenza emessa dalla Corte di giustizia europea il 22 dicembre 2022 che, dopo anni di contenzioso, ha rigettato il ricorso di Airbnb contro il regime fiscale italiano introdotto nel 2017). Pertanto già a partire dal 2023 le piattaforme hanno inviato solleciti ai locatori segnalando l’obbligatorietà delle informazioni fiscali, pena il blocco dei calendari sull’ospitalità o il congelamento dei compensi.
ii. Identificabilità delle strutture. L’obiettivo di rendere identificabili le strutture extralberghiere attraverso un CIN da utilizzare obbligatoriamente negli annunci pubblicati online era già stato previsto dalla prima normativa sugli affitti brevi (D.L. n. 50, 24 aprile 2017; L. n. 96, 21 giugno 2017). Si è trattato però di un obiettivo rimasto sulla carta e perciò supplito da svariate Regioni, fra cui la Lombardia (che nel 2018 ha fatto da apripista) e il Lazio, che hanno introdotto un Codice CIR (Codice Identificativo Regionale) obbligatorio per ricondurre a legalità e ridurre l’evasione fiscale del settore.
L’obiettivo, riproposto ex novo nella legge di conversione del decreto anticipi (Legge di conversione n. 191 del 15 dicembre 2023 del D.L. n. 145/2023), è in attesa di essere realizzato dallo scorso mese gennaio grazie, nuovamente, alla creazione di una Banca dati nazionale basata su codici identificativi alfanumerici degli immobili destinati ad affitti brevi. A quanto si apprende dalla stampa, le prime assegnazioni dei CIN (Codice Identificativo Nazionale) sono attese per la primavera. Ma a complicare l’iter di elaborazione c’è che ora nel CIN dovrebbero confluire i CIR (Codici identificativi regionali) realizzati regionalmente e che la Banca dati nazionale dovrà ottenere il via libera della Conferenza Stato Regioni (“Affitti brevi, flop controlli. Mancano le banche dati”, Il Messaggero, 21 febbraio 2024).
Da quando verrà reso disponibile dalle strutture ministeriali preposte, il CIN dovrà essere richiesto per ciascuna unità immobiliare destinata ad affitto breve e dovrà essere esposto sia all’esterno dell’immobile che negli annunci. Nell’attuale fase transitoria continua a vigere l’obbligo relativo all’esposizione e pubblicazione dei CIR nelle Regioni che se ne sono dotate.
iii. Sicurezza degli immobili. La nuova normativa (Legge di conversione n. 191/2023) ha introdotto l’obbligo di dotazioni funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, nonché di estintori portatili in posizioni accessibili e visibili in ragione di uno ogni 200 mq e uno per ciascun piano (art. 13 ter comma 7).