REGOLARE, IRREGOLARE, ABUSIVO. COME OPERANO LE STRUTTURE EXTRALBERGHIERE E IL POCO A DISPOSIZIONE PER LA TUTELA DEL CITTADINO


(aggiornato l’11 ottobre 2024)

Gli interrogativi sulla regolarità delle strutture extralberghiere e su cosa poter fare per tutelarsi nei casi di disturbo, abusivismo o timori per la propria sicurezza si pongono con sempre maggiore frequenza.

Ci si interroga perché sembrerebbe ovvio che l’eccesso di presenze di passaggio nei condomini, i transiti incontrollati, i rumori molesti, l’utilizzo talvolta improprio e il sovraccarico delle strutture comuni dovrebbero poter essere facilmente segnalati e risolti ricorrendo alle figure o alle autorità competenti, che sono per eccellenza l’amministratore di condominio e le autorità di polizia.
Ma non è così. C’è da dire che mentre crescono di numero i siti internet che illustrano le procedure per avviare un’attività turistica extralberghiera, l’informazione ai cittadini su un tema così importante per la vivibilità e gli equilibri cittadini è decisamente carente e c’è ben poco a disposizione per fronteggiare l’universo complesso e in continua espansione degli affitti brevi.

Sarebbe infatti necessario poter disporre almeno di informazioni chiare e facilmente accessibili su:

i. quali siano i poteri in capo al condominio
ii. come e a chi poter effettuare segnalazioni in caso di invivibilità dei luoghi e timori per la propria sicurezza
iii. la capacità di distinguere se i comportamenti tenuti dai gestori di affitti brevi siano corretti o meno in rapporto alle norme e ai regolamenti vigenti.

Le note che seguono intendono dare risposta a questi quesiti e sono state desunte dai regolamenti vigenti nel Lazio e a Roma e dall’esplorazione del web, e non sono rincuoranti quanto a strumenti a disposizione della cittadinanza.


Il condominio
I poteri in capo al condominio in tema di affitti brevi sono limitatissimi, a partire dal fatto che non c’è alcun obbligo per il futuro gestore di comunicare all’amministratore di condominio la propria decisione di avviare un’attività di locazione breve.

L’eventuale interdizione dello svolgimento di questa attività potrebbe essere praticabile solo se il regolamento condominiale (obbligatorio negli edifici con più di 10 condomini) ne avesse espressamente previsto il divieto nell’ambito delle norme che lo compongono e che – secondo quanto determinato nell’art. 1138 del Codice Civile – sono relative all’uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione. Tale divieto è però esplicito solo in rarissimi casi. Il fenomeno degli affitti brevi ha infatti avuto il suo esordio negli Stati Uniti solo nel 2008 nel solco della sharing economy, divampando nel mondo solo in epoca successiva a quella della stesura di molti regolamenti, e soprattutto di quelli dei Rioni e quartieri storici dove ha poi maggiormente attecchito. A tal proposito va anche segnalato che esistono esperienze di condomini che, appellandosi al divieto espresso nel proprio regolamento di svolgere nell’immobile l’attività di “affittacamere”, ormai di antica memoria, hanno perso la causa intentata, avendo invece a che fare con un esercizio di B&B, un alloggio ad uso turistico o con una delle varie attività ricettiva extralberghiere previste dai regolamenti regionali.

Per ciò che riguarda i poteri in capo ai condomini è perciò opportuno sapere che i regolamenti possono essere di diversa natura, anche se, secondo alcune letture, ciò che infine prevale non sono tanto le modalità di formazione del regolamento, quanto la tipologia delle clausole che possono appunto essere di tipo assembleare (quelle che disciplinano l’uso del beni comuni, quali i colori delle tende, la decorrenza della gestione condominiale, etc.) oppure di tipo contrattuale (quelle che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, quali il divieto di frazionare o di cambio di destinazione d’uso).

Il regolamento di tipo contrattuale è l’unico in grado di interferire con i diritti dei proprietari e in rari casi contiene clausole inerenti i diritti dei condomini anche sulle loro proprietà esclusive,
compresa la destinazione dell’immobile posseduto per determinati tipi di utilizzo e sull’uso delle parti comuni (scale, cortili, etc.). In assenza di una clausola di divieto allo svolgimento di un’attività di affitto breve diverrebbe quindi necessaria una modifica del regolamento, per la quale però è richiesta l’unanimità dei voti degli aventi diritto. Con il che si evince facilmente che mai, in un edificio dove siano esercitate (o anche solo progettate) attività di affitto breve, sarà possibile ottenere una simile modifica.

L’altro principale tipo di regolamento è quello di tipo assembleare. Per gli aspetti che qui interessano, questo può dettare disposizioni esclusivamente sull’utilizzo delle parti comuni, sulla modalità di ripartizione delle spese e sul decoro. Nel caso queste manchino e si voglia introdurre questo tipo previsioni sarà anche in questo caso necessaria una modifica del regolamento, per la quale sarà però sufficiente la sola approvazione a maggioranza di una delibera che definisca quote maggiorate nella ripartizione di alcune spese condominiali per i gestori di affitti brevi, o previsioni analoghe.
Ci sono poi anche i regolamenti in forma mista.

Le segnalazioni alla polizia municipale
A Roma da qualche mese è possibile segnalare casi di sospetta irregolarità, di comportamenti dannosi per la collettività o di pericolo al Reparto di coordinamento del territorio della polizia municipale telefonando allo 06.67693120 o scrivendo a: taskforce.polizialocale@comune.roma.it.
In precedenza un canale era stato creato dalla Federalberghi di Roma in seguito protocollo d’intesa siglato nel 2015 con il Comitato Provinciale per l’ordine e la sicurezza pubblica della Prefettura di Roma che offriva la possibilità tramite il sito: www.turismoillegale.it di inviare con un semplice clic segnalazioni anonime relative alle strutture ricettive presunte illegali o arrecanti danno o disturbi alla collettività. Non l’abbiamo sperimentato e non ci è chiaro se il sito sia ancora attivo.

Come riconoscere se una struttura è abusiva o irregolare?
Nel variegato universo delle strutture extralberghiere operano ovviamente le strutture regolari che adottano comportamenti d’esercizio rispettosi delle regole e della collettività. Al riguardo è necessario però sottolineare che queste, pur non infrangendo alcuna regola, a causa della loro presenza massiccia determinano nel loro insieme un impatto divenuto insostenibile sugli equilibri cittadini, con espulsione massiccia dei residenti sostituiti dal turismo, alterazione del tessuto economico con un’offerta commerciale rivolta a figure di passaggio e quindi mono-direzionata, alienazione delle relazioni umane e banalizzazione dei luoghi, drammatica distorsione del mercato immobiliare con sostanziale sparizione dei contratti d’affitto standard e aumento esponenziale dei costi d’affitto per un’offerta sempre più esigua ormai in tutte le zone della città. Ed è perciò che un numero sempre maggiore di Associazioni, Comitati e singoli cittadini perorano l’approvazione di una legge nazionale di regolamentazione degli affitti brevi, o quanto meno di regolamenti comunali che, pur con i loro poteri limitati, perseguano l’obiettivo del riequilibrio fra turismo e residenzialità, anche nell’interesse di un mercato delle locazioni sano ed accessibile.

Ma a Roma sono numerosissime anche le strutture che operano in maniera abusiva o irregolare. Sono abusive quelle strutture che non hanno comunicato l’avvio di attività al SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) del Comune e che quindi, innanzitutto, non versano le imposte dovute né
allo Stato né al Comune di Roma (tassa di soggiorno). L’Assessorato capitolino al turismo ha stimato che a fine 2023 le strutture abusive ammontassero ad oltre 12.000 unità, ed è verosimile che tali strutture, scegliendo di operare clandestinamente, nella maggioranza dei casi non si attengano ai requisiti di abitabilità e di tipo gestionale specificamente previsti dai Regolamenti regionali per l’esercizio delle varie tipologie di ospitalità extralberghiera, sommando così abusivismo e irregolarità. Requisiti che, va detto, sono previsti dai regolamenti regionali in forma ridotta per la tipologia di ospitalità extralberghiera degli “alloggi ad uso turistico”.

Le strutture irregolari corrispondono invece a quel quantitativo indefinito di esercizi che, pur avendo proceduto alle dovute comunicazioni d’inizio attività, lo hanno fatto in maniera inesatta quanto a dichiarazioni di conformità urbanistica ed altre certificazioni o attestazioni; oppure a strutture che conducono l’attività non rispettando appieno le regole d’esercizio.

Per paradosso una verifica “artigianale”, in proprio, dell’abusivismo potrebbe risultare più agevole di quella relativa alle eventuali irregolarità delle strutture regolarmente registrate. Per un’ipotetica verifica preliminare di abusivismo ciascuno potrebbe infatti procedere riscontrando, ovviamente dando per scontata una certa laboriosità dell’operazione, se la struttura che si sospetta abusiva, pubblicizzata nelle piattaforme online (o non pubblicizzata online, ma notoriamente attiva), risulti come dovrebbe anche negli elenchi del Comune di Roma accessibili ai siti www.060608.it o https://dati.comune.roma.it/catalog/it/dataset/suar2023.

Se così non fosse la struttura in questione sarebbe con ogni probabilità abusiva in quanto non avrebbe rispettato la comunicazione al SUAR d’inizio attività prevista dai Regolamenti.

Diversa è la situazione per l’individuazione delle strutture che operano irregolarmente. Qui gli elementi direttamente riscontrabili di irregolarità sono scarsi e sfuggenti.

Alcuni indizi relativamente tangibili di irregolarità possono riguardare:

i. la mancata apposizione della targa con indicazione del nominativo della struttura e relativo CIN (Codice Identificativo Nazionale) che diverrà obbligatorio dal 2 novembre 2024 secondo quanto stabilito il D.L. 145/2023 convertito nella Legge n. 191/2023 (ma di cui le strutture operanti nel Lazio e in altre regioni italiane erano tenute a disporre, in termini di CIR/Codice identificativo nazionale, già dal 2019).

ii. l’utilizzo dei cosiddetti “lucchettoni” per consentire l’accesso agli ospiti senza effettuare il check-in in presenza, dunque non verificando, o verificando in maniera aleatoria, i documenti degli ospiti. Si tratta in questo caso di una pratica d’esercizio scorretta e in continua espansione, che sembra aggirare le norme antiterrorismo (art. 109 TULPS, Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) e comunque determinare una condizione di insicurezza negli stabili e dei condomini meritevole di segnalazione agli organi di Polizia competenti.

Le altre pratiche di irregolarità, fra cui: a. l’ospitare un numero di persone superiore a quanto specificamente consentito; b. non risiedere, nel caso di un B&B in loco o – al contrario – risiedervi nel caso di una Casa vacanza; c. non ottemperare ai nuovi obblighi relativi alla sicurezza degli immobili (ancora secondo quanto stabilito il D.L. 145/2023 convertito nella Legge n. 191/2023) che consistono nell’ installazione di rilevatori antincendio e di estintori. dotazioni previste per la sicurezza degli immobili da quest’anno ed obbligatorie e molte altre ancora sono di difficile intercettazione per un semplice cittadino data l’impossibilità di effettuare verifiche dirette e anche considerata la differenziazione prevista dai Regolamenti regionali per i vari tipi di struttura extralberghiera (cfr: https://riabitiamoroma.it/2024/03/30/lazio-roma-labirinto-regolamenti/).

Ne deriva che fare segnalazioni circostanziate è davvero difficile. La sola possibilità a disposizione è – di fatto – segnalare all’istituzione preposta i disagi subiti, i rischi temuti, gli eventuali dubbi circostanziati. Certamente poi procedere a segnalazioni o esposti è scelta spinosa e sarebbe anche perciò auspicabile un netto incremento della capacità autonoma di controllo da parte delle istituzioni.

I controlli a Roma

Stando ai dati riportati dalla stampa, nei primi otto mesi del 2023 sono giunte ai vigili urbani 4.849 segnalazioni con richieste di accertamento e sono state svolte 4.000 ispezioni. La maggior parte dei controlli (2.775) ha riguardato le pratiche di inizio locazione e un’altra quota significativa (1.774) la regolarità nella conduzione delle strutture. Nello stesso periodo sono stati elevati 197 verbali, alcuni dei quali grazie ai 120 controlli effettuati a campione (“Corriere della Sera”, cronaca di Roma, 22 ottobre 2023). Successivamente, grazie alla recente attivazione di una task force dei vigili urbani, sono state ispezionate nel marzo 2024 200 strutture, delle quali dieci completamente abusive e 50 non in regola sotto i più diversi aspetti, fra cui il più frequente è risultato l’evasione della tassa di soggiorno (“Corriere della Sera”, 3 maggio 2024). Si registra quindi un iniziale miglioramento nella performance relativa ai controlli, che ne segnala comunque la persistente inadeguatezza, rammentando di fronte ai numeri a sole tre cifre dei controlli e delle sanzioni, che sulle 36.000 strutture operanti nella capitale, ben un terzo – pari a 12mila unità – è abusivo.

E’ perciò urgente il varo di un regolamento capitolino che ponga finalmente limiti ad un fenomeno in così intensa crescita e che sia orientata al rispetto della vivibilità cittadina e delle compatibilità in vari ambiti (innanzitutto quello dell’accesso alla casa, oggi drammaticamente alterato da questo fenomeno), definendo allo stesso tempo in maniera più equa i requisiti e gli obblighi per ogni tipologia di ospitalità extralberghiera. Allo stesso tempo occorre un incremento delle forze preposte al controllo del fenomeno e un adeguamento delle sanzioni che le renda efficaci nel contrasto dell’abusivismo e dell’irregolarità. Non da ultimo sarebbe necessario l’avvio di una campagna istituzionale di comunicazione rivolta a cittadini e turisti, che li metta in grado di segnalare con facilità gli illeciti avendone preventivamente una maggiore consapevolezza.