L’iter capitolino verso il varo del Regolamento sugli affitti brevi. Una ricapitolazione e il punto in cui siamo
La modifica delle NTA (Norme Tecniche di Attuazione) del Piano Regolatore Generale (PRG) rappresenta una delle premesse essenziali per il varo del Regolamento capitolino sugli affitti brevi e consiste in un processo lungo e complesso, non privo di contraddizioni, iniziato a metà 2023 e che ha superato la sua prima tappa d’attuazione l’11 dicembre 2024 con l’approvazione della delibera n. 169.
Roma Capitale ha in tal modo introdotto importanti novità in ambito urbanistico che, pur necessarie (basti considerare che il Piano regolatore di Roma risale, senza modifiche, al 2008), sono state oggetto di critiche severe per alcune scelte operate in tema di rigenerazione urbana e per le nuove possibilità di insediamento previste nella città storica per i settori commerciale e alberghiero, anche su vaste metrature, con alterazione dei caratteri storico-urbanistici preesistenti [1].
Al di là di ciò, sia per motivi procedurali sia a causa della corposità dell’intervento e le relative osservazioni ricevute, il processo di modifica delle NTA è tuttora in corso.
L’iter normativo prevede che dopo la prima approvazione, avvenuta l’11 dicembre 2024, la Delibera venisse pubblicata nell’Albo pretorio (avvenuta in 30 gennaio 2025), quindi depositata presso la Segreteria comunale in libera visione e per osservazioni dal pubblico per una finestra temporale rimasta aperta fino al 7 aprile 2025. Concluso questo periodo l’Amministrazione comunale è tenuta a valutare tutte le osservazioni ricevute, apportando le eventuali modifiche dovute al recepimento delle osservazioni ritenute accoglibili. Le varianti approvate saranno nuovamente pubblicate sull’Albo pretorio di Roma Capitale, acquistando efficacia il giorno successivo a quello della loro pubblicazione.
In base alle previsioni informali dell’Assessorato all’Urbanistica, l’approvazione definitiva delle nuove NTA è ipotizzata, data la mole delle osservazioni ricevute, per il mese di dicembre 2025.
GRoRAB ha seguito l’iter di questo processo fin dalle sue fasi inziali (proposta n. 53 approvata dalla Giunta il 13 giugno 2023) concentrandosi sulle varianti che avrebbero potuto rappresentare la premessa necessaria, su base urbanistica, del Regolamento sugli affitti brevi a Roma. L’altra necessaria premessa, preesistente, era già contenuta nella Legge regionale n. 8/24 maggio 2022 (“Modifiche Legge regionale organizzazione del sistema turistico”) che ha previsto che: “ai fini della salvaguardia ambientale e paesaggistica e del patrimonio storico, artistico, archeologico e monumentale, nonché della sostenibilità ambientale, infrastrutturale, logistica, della mobilità e della vivibilità necessaria alla fruizione dei luoghi da parte della collettività, Roma Capitale può individuare criteri specifici in riferimento a determinati ambiti territoriali per lo svolgimento di attività di natura non imprenditoriale di locazione di immobili ad uso residenziale per fini turistici, nel rispetto dei principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione” (art. 5, “Funzioni dei comuni e di Roma Capitale”, comma 3 ter) [2].
Entrando nel merito delle nuove NTA per quanto riguarda lo specifico degli affitti brevi, sono state introdotte due modifiche essenziali ai fini della possibilità di regolamentarli, comprendendo nell’intervento anche la cosiddetta “città consolidata” per le aree che, come per la “città storica”, verranno rilevate come sature nel rapporto fra locazioni ad uso residenziale e quelle ad uso turistico. Modifiche entrambe sostenute da GRoRAB e valutate positivamente dalle associazioni romane più attive sui temi dell’abitare.
Si tratta delle varianti relative all’articolo 6, “Classificazioni d’uso”, all’interno del quale è stata introdotta la destinazione d’uso “abitazioni ad uso ricettivo” [3] e all’art. 25, comma 17, con il quale viene introdotto il principio della limitazione, “con appositi regolamenti” (…) per motivi di salvaguardia dei caratteri socioeconomici, culturali e ambientali di particolari zone della Città storica e della Città consolidata, i cambiamenti di destinazione d’uso o l’insediamento di specifiche attività interne alle destinazioni d’uso di cui all’art. 6 (…)” [4].
Le limitazioni e i criteri d’esercizio secondo cui potranno operare gli affitti brevi verranno definiti dal Regolamento la cui adozione è stata approvata contestualmente alla Delibera n. 169 con gli OdG presentati dai Consiglieri Y. Trombetti e G. Caudo e per la cui elaborazione è stato successivamente costituito un Tavolo di coordinamento interassessorile.
Il Tavolo, istituito con la Memoria di Giunta n. 45 del 10 giugno 2025, è composto dagli Assessorati all’Urbanistica, al Turismo e grandi eventi e al Patrimonio e Politiche abitative e si avvarrà della partecipazione dei Presidenti delle relative Commissioni capitoline competenti. Ad esso è stato attribuito l’incarico di elaborare la proposta di Regolamento, contestualmente alla quale verranno effettuati studi e rilevazioni a supporto delle condizioni di necessità per la città di Roma nelle sue diverse articolazioni territoriali da parte di un Dipartimento con competenze specifiche di un’Università romana, che dovrà essere approvata unitamente all’approvazione in via definitiva delle nuove NTA dall’Assemblea capitolina prevista entro la fine del 2025.
Le associazioni di cittadini che, come GRoRAB e altri, hanno partecipato attivamente al processo saranno chiamate a conoscere e condividere le scelte dell’Amministrazione, anche con proprie proposte specifiche, proseguendo il già avviato processo partecipativo.
DOCUMENTAZIONE
Per leggere e scaricare la delibera dell’Assemblea capitolina n. 169 dell’11 dicembre 2024 clicca qui: https://riabitiamoroma.it/wp-content/uploads/2025/07/delibera-adozione-modifiche-prg-RC20250003062-Deliberazione-Assemblea-Capitolina-n.-169-2024.pdf
Per leggere e scaricare l’OdG sul Regolamento degli affitti brevi presentato dal Consigliere Y. Trombetti e approvato dall’Assemblea capitolina clicca qui: https://riabitiamoroma.it/wp-content/uploads/2025/07/ODG-Trombetti-su-Regolamento-affitti-brevi-18-novembre.pdf
Per leggere e scaricare l’OdG sul Regolamento degli affitti brevi presentato dal Consigliere G. Caudo e approvato dall’Assemblea capitolina clicca qui:https://riabitiamoroma.it/wp-content/uploads/2025/07/OdG-Caudo-su-Regolamento-affitti-brevi-241119.pdf
Per leggere e scaricare la Memoria di Giunta capitolina istitutiva del Tavolo di lavoro interassessorile per l’elaborazione del Regolamento sugli affitti brevi clicca qui: https://riabitiamoroma.it/wp-content/uploads/2025/09/Memoria-della-Giunta-Capitolina-n.-45-del-10-giugno-2025-1-1.pdf
Per leggere e scaricare la Legge della Regione Lazio n. 8/2022 clicca qui: https://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglio-regionale/?vw=leggiregionalidettaglio&id=9104&sv=vigente
[1] Per i principali riferimenti cfr.: https://www.carteinregola.it/modifiche-alle-nta-del-prg-le-osservazioni-di-carte-in-regola-2025/; S. Gainsforth, “Il cemento rischia di stravolgere Roma”, Internazionale, 18 aprile 2025, https://share.google/NuNwYGVoY01byIBkP e la nota critica della Soprintendenza speciale di Roma (dipendente dal Ministero della Cultura) diffusa tramite l’agenzia Ansa il 9 aprile 2025. Quest’ultima, oltre a criticare alcune scelte di merito ritenute favorevoli ai costruttori, avanzava le richieste: di un Tavolo tecnico che rivedesse il Protocollo d’intesa vigente con il Comune di Roma dal 2009 rendendo il parere della Soprintendenza da “consultivo” a “vincolante”; che gli elaborati prescrittivi e gestionali del PRG (NTA) fossero fin d’ora concertati con la Soprintendenza stessa. Richieste che sono state rinviate al mittente, a mezzo stampa, dall’Assessorato all’Urbanistica, che si è comunque reso disponibile al confronto di merito con la struttura ministeriale.
[2] L’AGCM (Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato) ha a suo tempo espresso parere negativo sulla norma in quanto “da reputarsi in contrasto con i principi nazionali e comunitari in materia di concorrenza”, costituirebbe “un’ingiustificata restrizione della libertà di iniziativa economica” e “rappresenterebbe una “discriminazione rispetto all’esercizio delle altre attività turistico-ricettive”. (https://www.agcm.it/dettaglio?db=C12563290035806C&uid=BB868AA46692E942C1258877002C1D86&view=vw0301&title=AS1848-REGIONE%20LAZIO-MODIFICHE%20LEGGE%20REGIONALE%20ORGANIZZAZIONE%20DEL%20SISTEMA%20TURISTICO&fs=22-Attivit%C3%A0%20consultiva).
[3] Art 6, comma a3) “abitazioni ad uso ricettivo”, in cui ricadranno: “alloggi ad uso turistico ai sensi della normativa regionale (R.R. n.17/2008 e s.m.i.) non soggetti a cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici quali “bed and breakfast”, guest house, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e dipendenze (CU/b)”.
[4] Art. 25 comma 17. “Con appositi regolamenti, da emanare anche ai sensi dell’ art.31 comma 2 del D.L. 201/2011 e della vigente disciplina regionale sul commercio e sulle strutture ricettive extralberghiere, il Comune potrà limitare, per motivi di salvaguardia dei caratteri socioeconomici, culturali e ambientali di particolari zone della Città storica e della Città consolidata, i cambiamenti di destinazione d’uso o l’insediamento di specifiche attività interne alle destinazioni d’uso di cui all’art. 6, con particolare riguardo agli esercizi commerciali, all'”artigianato produttivo”, all'”artigianato di servizio”, ai “pubblici esercizi”, alle abitazioni ad uso ricettivo di cui all’art.6 comma 1 lett. a3), con lo stesso provvedimento, il Comune potrà individuare le destinazioni d’uso esistenti di cui incentivare la delocalizzazione o le destinazioni d’uso qualificanti da promuovere”.