FAQ – DOMANDE E RISPOSTE FREQUENTI SULLE REGOLE CONDOMINIALI IN PRESENZA DI ATTIVITA’ DI AFFITTO BREVE

Il Condominio

D1 – Un condominio può vietare lo svolgimento di un’attività di affitto breve ad uso turistico nello stabile?

R1 – Per valutare i diritti/doveri dei proprietari delle unità immobiliari di un condominio, si deve fare riferimento alla tipologia di Regolamento condominiale, che può essere assembleare o contrattuale, vigente nel condominio stesso.

Il Regolamento di tipo contrattuale – cioè quello accettato e trascritto nell’atto di acquisizione dell’immobile o formato con il consenso unanime dei condomini – è l’unico in grado di porre limiti ai tipi d’uso della proprietà esclusiva dei singoli proprietari.

In presenza di una clausola del Regolamento contrattuale di divieto allo svolgimento di specifiche attività – come nel caso di: affitto breve, studi medici, scuola di musica, ecc. – il condominio ha la possibilità di vietare tali attività.

Per essere valido, il divieto deve essere espressamente previsto, formulato in modo chiaro e inequivocabile e specificatamente riferito all’attività che si intende vietare[1].

È opportuno segnalare che i divieti previsti nei Regolamenti contrattuali per specifiche attività possono interdirne alcune e non altre; prima di ogni possibile azione è quindi preferibile verificare la corrispondenza fra la tipologia d’attività che si vorrebbe interdetta (es. b&b o alloggio ad uso turistico) e quella prevista fra i divieti del Regolamento (es. affittacamere). In positivo su questo aspetto segnaliamo comunque che la giurisprudenza formatasi sul punto non è costante, e che talvolta le sentenze hanno omologato – ai fini dell’interdizione – tipologie d’attività extralberghiera diverse fra loro.

È il caso, infine, di precisare che per qualunque modifica del Regolamento di tipo contrattuale è richiesta l’unanimità dei voti degli aventi diritto.

D2 – Un condominio può introdurre il divieto di svolgere attività di affitto breve ad uso turistico nell’immobile?

R2 – L’introduzione di un divieto alle attività di affitto breve richiede una modifica del Regolamento condominiale con il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente una semplice delibera assembleare a maggioranza.

In assenza di specifici divieti regolamentari, rimangono comunque in capo al gestore degli affitti brevi gli obblighi relativi a:

• rispetto delle norme regionali e locali (gravi irregolarità segnalabili alle Autorità, alle quali poi spetterebbe una decisione in tal senso – solitamente solo in caso di abusivismo);
• mantenimento del decoro e della salubrità dei luoghi;
• tutela della quiete e della sicurezza per il transito di persone sconosciute;
• rispetto delle normative sulla pubblica sicurezza.

D3 – Quali sono gli obblighi o gli adempimenti a cui l’Amministratore di condominio è tenuto se nell’immobile si svolge un’attività di affitto breve?

R3 – I poteri in capo al condominio in tema di affitti brevi sono limitatissimi, a partire dal fatto che non c’è alcun obbligo per il futuro gestore di comunicare all’Amministratore di condominio la propria decisione di avviare un’attività di locazione breve, né il suo esercizio.

È opportuno a questo proposito chiarire che l’assenza di questi obblighi in relazione alle attività di affitto breve nulla ha a che vedere con il dovere, invece vigente, dell’Amministratore di condominio di tenere il Registro dell’Anagrafe condominiale, nel quale vanno annotati i dati relativi ai singoli proprietari delle unità immobiliari (appartamenti, garage, cantine, ecc.) facenti parte del condominio medesimo e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi (come gli usufruttuari).

Inoltre, in base ai compiti che l’art. 1130 CC attribuisce all’Amministratore, quest’ ultimo dovrà curare l’osservanza del regolamento e disciplinare l’uso delle cose comuni.

D4 – È prevista, o possibile, una diversa ripartizione delle spese condominiali fra condomini residenti e condomini che esercitano attività di affitto breve?

R4 – Una diversa ripartizione delle spese inerenti alle aree e ai consumi comuni può essere introdotta con delibera condominiale approvata con la maggioranza dell’assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Nel caso di immobili utilizzati per affitto breve, la delibera introdotta con riferimento all’art. 1135 CC deve essere comunque riferita ad elementi oggettivi, quali ad esempio i consumi o il carico su servizi, ecc. per evitare di essere impugnata.

IL CIN (Codice Identificativo Nazionale) e la normativa sulla sicurezza degli immobili

D5 – Che cos’è il CIN e quali sono gli obblighi ad esso relativi?

R5 – Dal 2 gennaio 2025 il CIN (Codice Identificativo Nazionale) dev’essere associato alle locazioni a uso turistico di qualunque durata inferiore a trenta giorni[2].

Il CIN è obbligatorio per tutte le strutture alberghiere ed extralberghiere e deve essere richiesto dai proprietari o titolari/gestori di immobili destinati a locazioni brevi (sia in forma imprenditoriale che non).

In particolare, si intendono per strutture ricettive extralberghiere:

• appartamenti e case vacanza affittati per brevi periodi a turisti
• stanze o porzioni di immobili locate per finalità turistiche
• strutture ricettive come B&B, affittacamere, agriturismi, ostelli

La multa prevista per la mancanza di CIN varia da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni dell’immobile.

Il CIN inoltre deve essere visibile dall’esterno dell’immobile.

La multa prevista per la mancata esposizione del CIN varia da 500 a 5.000 euro.

D6 – Cosa è previsto per la sicurezza fisica degli immobili e delle persone?

R6 – Dal 2 gennaio 2025 ogni affitto breve/struttura extralberghiera dev’essere obbligatoriamente dotato di impianti per la rilevazione di un estintore e di impianti per la rilevazione di monossido di carbonio [3] 

La multa prevista per la violazione dei requisiti di sicurezza varia da 600 a 6.000 euro per ogni singola infrazione.

Irregolarità e segnalazioni

D7 – In che modo è possibile verificare se un’attività di affitto breve a uso turistico è regolare?

R7 – Una prima distinzione da fare è fra attività abusive e attività irregolari:

• si considera abusiva un’attività che venga esercitata senza che sia stata presentata la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o CIA (Comunicazione Inizio Attività) [4] al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive);
• Si considera irregolare un’attività che venga esercitata al di fuori di uno o più degli obblighi previsti dalle Leggi nazionali (es. ottenimento del CIN e sua esposizione; omissione delle comunicazioni obbligatorie relative agli ospiti, altro) o dal Regolamento della Regione in cui opera (irregolarità nelle conformità urbanistiche; numero esorbitante di ospiti; altro).

Di fatto, per un privato cittadino o per un condominio non è praticamente possibile verificare condizioni di irregolarità o di abusivismo, tranne che in casi in cui queste ultime siano evidenti ed immediatamente riscontrabili. È il caso, ad esempio, della mancata esposizione del CIN (che potrebbe talvolta corrispondere ad una sua mancanza, quindi all’abusivismo dell’esercizio).

Le situazioni di evidente o sospetta irregolarità e/o abusivismo alla task-force della polizia municipale romana con e-mail indirizzata a: taskforce.polizialocale@comune.roma.it o con telefonata al numero: 0667693120.

D8 – A chi posso segnalare rumori e altri disturbi provocati da un alloggio ad uso turistico praticato nello stabile in cui abito?

R8 Vedi risposta precedente, D7.

Inoltre alcune segnalazioni possono essere fatte anche all’Amministratore del Condominio per:

• Violazioni del regolamento condominiale
• Problemi di decoro
• Questioni relative all’utilizzo ritenuto improprio delle parti comuni.

D9 – Il Check-in a distanza è legale?

R9 – La situazione al momento è controversa. L’articolo n. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) prevede l’obbligo su tutto il territorio nazionale della verifica dei documenti degli ospiti, che devono essere dotati di fotografia. Tale obbligo, declinato nel TULPS in maniera non sufficientemente stringente per l’aspetto della verifica “de visu”, era stato recentemente esplicitato in maniera stringente da una Circolare del Ministero dell’Interno il 18 novembre 2024. Tale Circolare, in seguito a un ricorso al TAR del Lazio di FARE (Federazione Associazioni Ricettività Extralberghiera) è stata invalidata con sentenza in data 27 maggio 2025.

D10 – Le keybox sono ammesse/regolari?

R10 – A Roma l’apposizione dei cosiddetti “lucchettoni” (o keybox) è vietata per ragioni di decoro urbano dal Regolamento di Polizia municipale locale che prevede una specifica autorizzazione della Sovrintendenza Capitolina o della Soprintendenza Speciale per ogni tipo di apposizione in area pubblica nella zona Unesco o nell’area urbanistica della “Carta per la Qualità” (riconducibile grossomodo al perimetro delle Mura aureliane). Lo stesso divieto vige per le apposizioni sulle mura esterne degli edifici rientranti nei perimetri detti [5].

La trasgressione viene sanzionata con una multa di 400 euro.

Nei casi di apposizione di keybox sulle mura di tali edifici ed in cui il titolare o gestore dell’attività extralberghiera di riferimento non sia reperibile la multa viene comminata al condominio.

D 11 – L’apposizione di Key box sulla porta del proprio appartamento consentito?

R – 11 Questo tipo di apposizione è sottoposto ai seguenti criteri [6] :

• È consentito se non danneggia la porta o il muro
• Non deve compromettere l’estetica del pianerottolo
• Deve rispettare eventuali prescrizioni del regolamento condominiale
• Non deve creare pericoli o disagi agli altri condomini

In presenza di keybox nel condominio, è consigliabile:

• Verificare preventivamente il regolamento condominiale
• Informare l’Amministratore dell’intervento
• Assicurarsi che l’installazione sia effettuata a regola d’arte
• Garantire che non vi siano compromissioni alla sicurezza dell’edificio.

D 12 – Le pulsantiere apposte sui palazzi per l’apertura con combinazione sono ammesse/regolari?

R 12 – Sì, sono ammesse in quanto al momento non sembrano infrangere regole di decoro sulla base delle quali a Roma sono stati parzialmente vietati i cosiddetti “lucchettoni” all’esterno degli edifici (v. D 10). 

Per le pulsantiere sul portone esterno:

• È necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale
• L’installazione deve essere effettuata da tecnici qualificati
• Deve essere garantita la sicurezza nell’utilizzo
• Non deve compromettere la funzionalità del portone

Anche in caso di presenza di pulsantiere, è consigliabile:

• Verificare preventivamente il regolamento condominiale
• Informare l’Amministratore dell’intervento
• Assicurarsi che l’installazione sia effettuata a regola d’arte

---

NOTE

[1] Secondo la Corte di Appello di Milano, con la sentenza n. 1048/2022, le clausole del regolamento condominiale che limitano la destinazione delle unità immobiliari costituiscono servitù atipiche e sono opponibili ai terzi acquirenti solo se trascritte in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto, ex artt.2659, comma 1, n. 2 e 2665 cod. civ., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Per la Corte di Appello di Milano, in tal caso l’attività non potrà essere vietata. In mancanza di trascrizione dei divieti con apposita Nota, l’interessato sarà tenuto a dimostrare che l’attività svolta negli appartamenti sia foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitano e lesiva del “decoro della casa”, da intendersi quale contegno complessivo idoneo ad esprimere la dignità del luogo e a garantire la civile convivenza e la tranquillità all’interno del Condominio.

È importante sottolineare che secondo il TAR Campania Napoli, con la sentenza n. 8128/2022, le Regioni hanno potestà legislativa concorrente in materia di turismo e possono legittimamente prevedere requisiti amministrativi per l’esercizio professionale dell’attività, in mancanza dei quali l’attività è da ritenersi abusiva.

[2] art. 13-ter del Decreto lege n.145, convertito con modificazioni dalla Legge n.191/2023.

[3] Come da nota 2.

[4] Il Regolamento della Regione Lazio “Nuova disciplina delle Strutture extralberghiere” n. 8/2015 prevede adempimenti non omogenei per le diverse strutture extralberghiere considerate.

[5] Queste apposizioni, se non espressamente autorizzate, violano l’art. 4 lettera G del Regolamento di Polizia municipale locale.

[6] Secondo la Cassazione n. 1619/2022, il proprietario può utilizzare i muri perimetrali solo per il miglior godimento della propria unità immobiliare interna al condominio, purché:

– Non alteri la destinazione delle parti comuni

– Non pregiudichi i diritti degli altri condomini

– Non comprometta la sicurezza dell’edificio

Come stabilito dalla sentenza del Tribunale di Milano n. 580/2024, le modifiche finalizzate alla sicurezza del proprio appartamento sono ammesse, ma:

– Non devono alterare il decoro architettonico

– Devono rispettare eventuali limitazioni del regolamento condominiale

– Devono essere conformi alle caratteristiche estetiche dell’edificio.