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30 Marzo 202430 Marzo 2024 RedazioneRedazione 2 Comments

NEL LABIRINTO DEI REGOLAMENTI


(26 marzo 2024)

Lazio

Si ricorda in premessa che l’inquadramento normativo delle “locazioni brevi” è di competenza nazionale e che in Italia è stato definito per la prima volta con il D. L. n. 50, 24 aprile 2017, art. 4, commi 2 e 3. Questo Decreto legge, motivato dall’esigenza di introdurre forme di imposizione fiscale – fino ad allora non previste – sui redditi derivanti da queste attività di locazione, ha definito come affitti brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare”. Lo stesso DL demanda (cfr. comma 3bis) l’identificazione di quanto in quest’ambito dovrà essere considerato esercizio d’impresa al Regolamento attuativo della Legge di conversione n. 96, 21 giugno 2017, che definisce queste attività imprenditoriali in relazione al numero di immobili locati da uno stesso locatario. Al di sotto delle quattro unità l’attività viene considerata privata e rientra nel regime di tassazione agevolato con cedolare secca; al raggiungimento delle quattro locazioni brevi l’attività viene considerata imprenditoriale e perciò soggetta ad IVA e a tassazione progressiva.

Per tutti gli aspetti di regolazione introdotti dal DL n. 50/2017 e le successive implementazioni si rinvia alla voce Italia – Normativa di questo sito.

È invece di competenza regionale l’identificazione dei diversi tipi di struttura extralberghiera rientranti nella macro-categoria degli affitti brevi (inferiori ai 30 giorni), compresa la definizione dei requisiti e degli adempimenti necessari per il regolare esercizio d’attività a seconda delle diverse tipologie di affitto breve previste da ciascuna Regione.

Nel Lazio le strutture extralberghiere sono state identificate dal Regolamento regionale n. 8/2015 che le ha elencate all’art. 1 comma 3 da “a” a “i bis” comprendendo, per l’ambito di nostro interesse (ambito in cui non rientrano gli Ostelli, i Rifugi montani e altre strutture similari): Guest house o affittacamere, Case e Appartamenti per vacanze, Bed&Breakfast.

Necessario rilevare come nel medesimo Regolamento regionale (n. 8/2015) sia stata prevista una diversa forma di ospitalità turistica menzionata all’art. 12 bis come “Altre forme di ospitalità. Alloggi di uso turistico”. Questa tipologia viene trattata nel Regolamento separatamente rispetto a quelle menzionate nell’art. 1, comma 3 e costituisce un (inspiegabile) caso a parte, anche se probabilmente non unico nei Regolamenti delle Regioni italiane, per la quale sono stati previsti requisiti minori e adempimenti facilitanti rispetto all’insieme delle tipologie elencate all’art. 1 comma 3.

Una situazione su cui non è intervenuto il successivo Regolamento regionale n. 14 del  16/06/2017 (“Modifiche al Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8. Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere)” che va invece segnalato per l’introduzione del CIR(Codice Identificativo Regionale), dispositivo di codifica adottato da alcune Regioni in supplenza del CIN (Codice Identificativo Nazionale, previsto da DL n 50/2017 ma rimasto inattuato)  la cui acquisizione è stata resa obbligatoria ai fini dell’iscrizione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) o al SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) dei Comuni del Lazio (Circolare n. 313062 del 20 Giugno 2017 e DGR 666  del 24/10/2017, art. 1, c. 4 e 5).

Come già accennato, nell’ambio degli affitti brevi i requisiti e gli adempimenti per le strutture extralberghiere propriamente dette e per gli alloggi ad uso turistico sono disomogenei.

In nessun caso è previsto il cambio di destinazione d’uso a fini urbanistici.

Per tutte le strutture extralberghiere elencate all’art. 1 comma 3 del Regolamento regionale n. 8 del 2015 è obbligatorio includere nella comunicazione d’inizio attività agli uffici regionali e comunali preposti una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) completa del certificato di agibilità dell’appartamento o dell’edificio e la conformità in materia di igiene e sicurezza, nonché di una relazione tecnica asseverata da parte di un tecnico abilitato geometra, architetto o ingegnere. Il Regolamento regionale ha inoltre identificato per ciascuna tipologia specifica: la possibilità (o meno) di accedere a una classificazione e precisato i requisiti igienico-ambientali necessari all’esercizio; le prescrizioni inerenti l’offerta di ospitalità (quali, distintamente per ciascuna tipologia, il numero massimo di stanze; il numero di servizi e il massimo di ospiti per notte); alcuni obblighi trasversali a tutte (rientrano negli obblighi comuni quelli di comunicazione per ragioni di sicurezza alla Polizia di Stato e per ragioni statistiche e di monitoraggio all’Agenzia regionale del turismo e all’Istat) o specifici per alcune tipologie (per i soli B&B, ad esempio, il locatario è tenuto a risiedere nell’immobile e a fornire agli ospiti la prima colazione).


Viceversa per le “Altre forme di ospitalità. Alloggi di uso turistico” menzionate all’art. 12 bis, possono afferire unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina, delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici, ulteriori rispetto a quanto già in uso. Inoltre per esse non è necessariala presentazione della SCIA completa dei certificati e delle asseverazioni richieste per le altre tipologie, essendo sufficiente la sola comunicazione telematica all’Agenzia regionale del turismo ed al Comune in cui si intende operare in cui il titolare dichiari sotto la sua personale responsabilità (ai sensi del D.P.R. n. 445/2000) una serie di circostanze quali: la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, l’intenzione di pagamento dei tributi locali, l’impegno a trasmettere per via telematica i dati sugli arrivi e le presenze all’Agenzia Regionale del Turismo della Regione Lazio, ad acquisire il CIR/Codice Identificativo Regionale, il consenso ai controlli delle autorità competenti, le comunicazioni alla Questura, previa registrazione al portale della Polizia di Stato Alloggiati Web, delle generalità delle persone alloggiate, ecc. Si segnala infine che la distinzione in favore di questa tipologia di affitto breve non è stata corretta dal successivo Regolamento regionale Lazio n. 14/2017 (“Modifiche al regolamento regionale n. 8 del 7 agosto 2015 – Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere”) e che l’unico handicap relativo ad esse imposto (peraltro già presente nel Regolamento del 2015) riguarda il limite di immobili oltre il quale non è applicabile il regime fiscale facilitato di cedolare secca normalmente previsto per gli affitti brevi. L’esercizio in forma privata/non imprenditoriale per gli alloggi di uso turistico è infatti delimitato entro la soglia più restrittiva dei due appartamenti e non dei tre o quattro come per le altre tipologie.

Riferimenti normativi:

Normativa

Organizzazione del sistema turistico laziale

Roma

Occorre premettere che nella persistente mancanza di una normativa nazionale sugli affitti brevi imperniata non sulla fiscalità e sulla prescrizione di specifici adempimenti da parte delle strutture extralberghiere ma sul riequilibrio nelle aree sature fra immobili destinati all’ospitalità turistica extralberghiera e quelli – in costante e drammatico calo – abitati da residenti, la Regione Lazio ha previsto, nell’ambito della Legge n. 8 del 2022 sulla riorganizzazione del sistema turistico regionale che: “ai fini della salvaguardia ambientale e paesaggistica e del patrimonio storico, artistico, archeologico e monumentale, nonché della sostenibilità ambientale, infrastrutturale, logistica, della mobilità e della vivibilità necessaria alla fruizione di luoghi da parte della collettività, Roma Capitale può individuare criteri specifici in riferimento a determinati ambiti territoriali per lo svolgimento di attività di natura non imprenditoriale di locazione di immobili ad uso residenziale per fini turistici, nel rispetto dei principi di stretta necessità, proporzionalità e non discriminazione” (comma ter).

Commento. La legge regionale offre uno spiraglio regolativo finora non utilizzato dall’Amministrazione capitolina e perciò rimasto sulla carta, di cui il GRoRAB sostiene l’opportunità pur ravvisandone alcuni difetti intrinseci. Nel testo, infatti le possibili limitazioni vengono individuate esclusivamente nei confronti delle attività extralberghiere private. Questa distinzione, che non tiene conto delle realtà imprenditoriali d’offerta, rischia di esprimere un profilo discriminatorio nei confronti dei piccoli locatari privati, gli unici di cui verrebbe limitata l’iniziativa. Per la medesima ragione, inoltre, la norma rischierebbe di determinare un impatto alquanto debole sul fenomeno nel suo insieme dato il peso crescente delle attività esercitate in forma imprenditoriale.

Tipologie e procedure nel Comune di Roma

Il Comune di Roma ha istituito il SUAR del Dipartimento Turismo – Formazione e Lavoro per assistere ed orientare l’imprenditore del settore turistico in tutto il percorso amministrativo per l’attivazione delle strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere. Per avviare un’attività ricettiva si deve trasmettere, esclusivamente in via telematica, al SUAR una SCIA corredata degli atti e delle dichiarazioni che dimostrano il possesso dei requisiti funzionali e strutturali necessari per lo svolgimento dell’attività ricettiva.

Le tipologie di strutture extra-alberghiere previste dal Comune di Roma ricalcano quelle previste dal Regolamento della Regione Lazio, di cui (omettendo perché esterne al nostro focus quelle relative a strutture quali, fra le altre: Ostelli per la gioventù; Hostel o Ostelli; Case per ferie, etc.) se ne riportano di seguito alcune caratteristiche:

  • Guest House o Affittacamere: sono strutture situate in immobili gestite in forma imprenditoriale dove vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari. Sono composte da un massimo di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile ed accessibile dal medesimo ingresso su strada e sono dotate di un soggiorno, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno. La classificazione di tali esercizi varia dalla 1^ alla 3^ categoria. Il proprietario/gestore di una di queste attività è tenuto, prima dell’avvio della nuova attività, a dare comunicazione all’Amministratore del condominio in cui questa avrà luogo
  • Case e appartamenti per vacanze: sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale e gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre. Le case e gli appartamenti per vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate. Le case e appartamenti per vacanza sono classificati nella 1^ e 2^ categoria. Il proprietario/gestore di una Casa vacanza è tenuto, prima dell’avvio della nuova attività, a dare comunicazione all’Amministratore del condominio in cui questa avrà luogo.
  • Bed and Breakfast (B&B): sono strutture situate in immobiliche erogano ospitalità e servizio di prima colazione, dotate di un soggiorno con annesso angolo cottura o cucina, ed aventi un massimo di tre camere da destinare agli ospiti con un totale massimo consentito di posti letto non superiore complessivamente a 8. Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all’interno della stessa. I B&B sono classificati con categoria unica. Il proprietario/gestore di un B&B è tenuto, prima dell’avvio della nuova attività, a dare comunicazione all’Amministratore del condominio in cui questa avrà luogo.
  • Alloggi ad uso turistico: le caratteristiche tecnico-edilizie e i requisiti sono gli stessi previsti dal Regolamento Regione Lazio n. 14 del 16 giugno 2017 art. 12 bis, non avendo il Comune prodotto in merito definizioni specifiche. Permane dunque, anche a livello comunale, l’insufficiente determinazione dei requisiti e degli adempimenti per gli alloggi ad uso turistico di cui si è già detto.

Commento. Non è un caso se, come riportato da alcuni quotidiani sulla base dei dati forniti dall’Assessorato al Turismo del Comune di Roma, nel quadro di una crescita degli affitti brevi complessivamente abnorme che nel periodo 2019/2023 è stata del 22% (dalle 17.940 unità del 2019 alle 22.828 del 2023), la tipologia degli Alloggi ad uso turistico, è oggi quella di gran lunga più consistente rispetto a tutte le altre. Gli Alloggi ad uso turistico rilevati nel secondo semestre 2023 sono risultati infatti essere ben 12.600 a fronte delle sole 1.234 unità dei B&B privati e delle 86 di quelli imprenditoriali. Nel mezzo dei due estremi troviamo le Guest house e le Case vacanza che ruotano rispettivamente poco al di sopra e poco al di sotto delle 3.000 unità (cfr. M.E. Fiaschetti, “Corriere della Sera”, Cronaca di Roma, 4 settembre 2023).

Riferimenti:

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Affitti Brevi Alloggi Turistici Bed and Breakfast Lazio Regolamentazione Roma

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